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解析物权法
【原文】〖处分不动产与登记〗
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【解析】〖重申不动产物权登记〗
本条款，在第二章第一节“不动产登记”和第24条“特定动产物权的登记”基础上重申不动产登记并可及特定动产登记的作用与效力，在于提醒不动产权利人，本章第三节“其他规定”的前3条，凡是涉及不动产或者动产物权需要登记的，一定要依法进行登记，尤其是要注意在处分该物权时要严加提防。因为，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
◎〖处分不动产与登记生效〗
一、基本理念
处分不动产与登记生效，亦称处分非依法律行为取得的不动产与物权登记生效主义的关系，是特指在不动产物权处分时需要区分事实行为生效与法律行为生效的不同物权性质，也是检验登记生效主义和登记对抗主义两种实际效果的原则规定。登记生效是个基本原则，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本法“特定动产物权的登记”，也可以参照实行。
物权法第条特别指出：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”其立法目的在于，规范不动产物权变更中的“一次性生效”与“二次性生效”的界限，保障不动产物权交易的安全，使得买卖双方的权利义务处于圆满状态，同时防止买卖双方串通起来损害国家、集体或者他人的合法权益。
解读本条款，关键在于理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。一则，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，标志着当事人处分行为在法律上不能产生物权变动的效果；二则，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。
譬如，甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记机构办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决书而与之交易。与此同时，甲又将该房屋转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么，乙对丙的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙承担违约责任要求返还价款等，乙只能向甲要求赔偿损失等，房屋的所有权归丁取得。其中丙为善意取得者，也不能受到善意取得制度的保护。从这个例子中反映出，物权变动的最终效力取决于登记生效，而不动产的交易只是初级生效。这种物权变动体现在整个过程之中，而不仅仅在某一个过程之中。
实质上，处分不动产与登记生效是制度物权法规范与调整的范畴，普通物权法列举一些条款是从制度物权法中移植过来的翻版。中国实行的是土地所有权公有制，制度物权法的成分更浓厚一些，以公法和公权力介入不动产登记肯定是个常态。一般单位与个人买卖房屋是相对自由的，而擅自买卖土地是违法的。在“地随房转”政策指导下，一般单位与个人买卖房屋不能附带买卖土地。因此，处分不动产后登记生效，登记机构与地方政府土地监管部门可以检验当事人转让不动产的合法性程度，实为国家土地管理的一个中间环节。
不动产物权于处分时的物权变动关系重大，其公示力与公信力是正确调整物权关系或者法锁关系的两个重要指标。客观上要求权利人应当将其事实行为生效升级为法律行为生效，盖由单相的物权关系升格为多相的物权关系，从而使得不动产物权从占有到使用、收益、处分的整个过程，以及物权的设立、变更、转移与消灭的整个过程趋于圆满状态。
不动产物权未登记的事实行为生效，只不过是对已或者对内的局部生效，没有得到公示力与公信力的权威认证，物权成色并不圆满，不能得到法律的一体化保护，甚至于难以行使返还原物的物权请求权；唯有在事实生效之后依法进行登记，才可以实现对已、对内与对外的整体性法律效力，能够得到公示力与公信力的权威认证，物权状态趋于圆满，并能够得到法律的一体化保护，且请求返还登记财产的请求权不适用诉讼时效，甚至于可以得到永久性的保护。
二、一般分析
本条款重申了一个重大的原则：“未经登记，不发生物权效力”，是特指或者单指在处分该物权时应当遵循的基本原则。其基本含义有以下几层内容。
第一，必须局限于“处分”不动产这一关键环节之中。
本法第28条至第30条规定的是物权变动时的事实行为生效，如因司法或者政府干预导致的物权变动，因司法干预导致的物权变动、因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动，本物权法中均言明了特殊形式的生效：事实生效或者交付生效。就是说，这些事实生效，尽管没有登记，权利人仍然享有占有权、使用权和收益权的自由，但其处分权会受到客观条件的限制，排他权和追溯权也是短板。因为处分权是最重要的物权对象之一，且经过了无数的案由考量，才特意将受限制的处分权与是否登记的事实并列，得出相关的因果关系，并警世于人。申言之，物权变动以后，应登记而未登记的取得人只不过是取得名义上的所有权，意欲取得法律生效的所有权就必须登记。
如果说，未经登记，权利人不能对自己的不动产占有、使用和收益行使权利，那显然于法理不通。我们已经知道，本法第二十八条至第三十条所指的生效，是指不动产权利人物权变动后的生效是事实生效、初级生效或者开始生效，也就是从动态的生效暂时确定为静态的生效，只不过是效力较低、不能对抗善意第三人而已。因此，从法理上到法律实践上，“未经登记，不发生物权效力”的规定，必须仅仅局限于“处分”不动产这一关键环节之中。
第二，必须局限于“应当登记而未登记”这一法律指标之内。
本法第28条至第30条的规定，只有第三十条才是完全针对不动产物权变动的，其他的既包括不动产也包括动产。因此上，我们不能一概而论，不能认为凡是事实行为或者法律事实行为导致的物权变动都需要登记才能生效。
我们已经知道，动产应当登记的是指船舶、机动车和航空器中需要登记的种类，所有的不动产原则上最好一律登记，尽管有强制登记与自愿登记之分。除此之外，是属于不应当登记的，采交付生效或者事实行为生效即可。
第三，必须局限于多相物权关系中“善意取得除斥”这一物权调整方向上来。
在存在多相物权关系时，没有物权变更登记，因信赖物权人享有物权，而与之交易的相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比较常见的例子，是离婚财产之转手买卖未登记不动产的物权限制。
上述的离婚案件中，法院支持乙方的诉讼请求，判决房屋所有权归乙方所有，这标志着因司法干预导致的物权变动已经生效。但是，法院不是登记机构，不能为胜诉的乙方提供登记保护，后续的即最终的生效需要乙方自己去完成。这里面还有一个诉讼技巧和判决技巧，如乙方请求法院所分割的房屋所有权并产权证归乙方享有，法院据此判决就可以达到圆满成功的效果。法院只判决所有权归属，而不判决产权证归属，这种判决是有法律瘕疵的，应当尽量避免这种情势的发生。
另外，乙对甲的处分行为，也只能要求甲负担违约责任要求赔偿损失等。因丁信赖登记簿上甲为所有权人的登记记录，合法与合约取得房屋所有权后，可能发生两种情形：一是，丁取得的房屋已经同甲完成了物权登记，发生了对世与公示的法律效力，乙对甲和丙均难以主张返还原物的请求权，只能要求乙负担违约责任要求赔偿损失等。二是，丁取得的房屋没有同甲进行物权登记，未发生对世与公示的法律效力，乙对甲仍然可以主张返还原物的请求权，但困难重重，除非丁愿意放弃对其房屋的购买权才顺利一些。
第四，必须注意事实行为生效与法律行为生效的两种因果关系。
本法第28条至第30条规定的是物权变动时的事实行为生效，如因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动，可统称法定事实行为生效，因生效机制不同，故物权变动时对世的效力也不同。
〖规律〗对于不需要登记的物权变动对象而言，物权变动事实行为生效也同时意味着法律行为生效，简称“一次性生效”，事实行为生效是因，法律行为生效是果。对于需要登记的物权变动对象而言，物权变动事实行为生效不意味着法律行为生效，只有经过登记生效才标志着法律行为生效，简称“二次性生效”，事实行为生效也是因，法律行为生效是果。
本法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本法第24条关于特定动产的登记生效，也有类似的规定。
然而，本法第28条至第30条的规定是“法律另外的规定”，权利人取得的物权不是经过正常交易渠道取得的，而是经过特定程序取得的，法律对于权利人“未登记”的限制，仅限于对权利人财产处分权的限制。但是，本法第9条不动产以及第24条特定动产“未登记”的限制，法律对于权利人“未登记”的限制，有可能从对权利人财产处分权的限制扩展到对占有权、使用权、收益权等全部权能的限制。
尽管本法第28条至第30条的规定对于权利人相当有利，但不能因此而骄傲自满，掉以轻心，在取得物权时及时地进行变更登记至关重要。
第五，“未经登记，不发生物权效力”有轻重之分，过分苛求倒可能违背物权发展规律。
笔者认为，关于未登记的产权转让，对于商品房的产权转让与离婚房的产权转让应当有所区别。对于商品房的产权转让，着重在于保护购房人的交易安全，维护正常的经济秩序、物权秩序，打击合同诈骗和“一房多卖”的非法行为。对于离婚房的产权转让，着重在于保护所有权人的产权安全，维护正常的法律秩序、物权秩序，打击故意损害他人权益的嫌疑人。
如果不加以仔细分析与区别对待，那么，因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动等严肃的法定程序本身是个极度的讽刺，对于相关的法律规定会人为地大打折扣，不符合物权法定原则和物权保护的宗旨，也不符合客观实际情况，特别是对于权利人是不公平的。由此可见，一刀切地过分地强调“未经登记，不发生物权效力”，违背物权发展规律，也是有害无益的。
◎〖处分不动产与复式生效〗
一、基本理念
处分不动产与复式生效，在物权变动时奉行不动产登记生效主义。前期的合同生效与交易生效统称为初级生效，后期的登记生效才是最终生效。整个生效统称为复式生效。这是由登记制度物权法的范畴，同时贯穿于普通物权法和担保物权法的不动产登记生效主义制度，进行统一规范与调整。
本法第28条至第30条物权变动的生效与本条款的生效，实质上涵盖特定形式的生效与交易形式的复式生效模式。主要是指事实行为生效与法律行为生效这两种复式生效模式。
交易形式的生效，是当事人之间依据法律和市场交易规则进行等价交换，基于物权的价值进行设立、变更、转移、消灭物权关系或者法锁关系，物权生效的指针以意定生效为主、法定生效为辅。不动产的转让，因为不需要登记而具备转让的效力。
特定形式的生效，是指在因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动等特定形式的生效。涉及到不动产的转让，需要登记与不需要登记的转让的效力都包括在内。
与交易形式的生效的比较，特定形式的生效的特点在于：
一是，权利人的物权生效不依市场交易渠道而取得物权，仅依特定的法定程序取得物权，某种意义上说甚至于比市场交易中取得的物权更加可靠，更有法律效力。特别是在不需要登记的物权关系中表现突出。
二是，权利人的物权生效是事实行为生效或者法律事实行为生效，是利用强力手段来打破原有的物权关系与法锁关系条件下，再产生新的物权关系与新的法锁关系，而不是采取温柔手段通过讨价还价形式来产生物权变更的效力。
三是，依特定的法定程序取得的物权，权利人转让财产的自由度大一些。依特定的法定程序取得的物权，具有某种意义上的公示力与公信力。其中，因合法建造、拆除房屋而产生的物权效力，与是否登记的关系不是太大，至少在本位物权上是已经登记过的，只不过是在房屋抵押、转让或者拆迁经济补偿上需要加一道登记手续而已。
四是，无论是否按照法律要求登记过，通过法定程序取得的物权，总比市场交易中取得的物权所保护的力度要大些，权利人的物权请求权以及排他权、追溯权及其他权利要来得容易些。
二、具体分析
关于物定物权的复式生效，下面再作进一步的分析。
1．复式效力的解读
谈到物权生效，可能会有几种生效形式。
生效，是因人因条件因时间因机制等主客观原因而产生或派生出来的效果、效应。
生效的门类是很多的，从范围上划分，可以分为局部生效和总体生效；从资格上划分，可以分为有资格生效与无资格生效；从生效时间上划分，可以分为长久生效与短期生效；从生效机制上划分，可以分为受限制的生效与不受限制的生效；从财产权门类上划分，可以分为债权生效与物权生效；从物权学上分类，有自主生效与他主生效，有共同生效与单个生效，有连锁生效与单纯生效，有不动产物权生效与动产物权生效，有自物权生效与他物权生效，有自然生效与人为生效，有必然生效与偶然生效，有法定生效与自然生效，有初级生效与高级生效，有初次生效与末次生效，有单式生效与复式生效等等。其中，以动产的交付生效和不动产的登记生效为纲领，其他的生效是项目。
以上种种生效门类，其效力有先后大小，需要物权人灵活运用。特别是涉及到复式生效，需要几种生效机制共同发挥作用。
物权法第二章即本章“物权的设立、变更、转让和消灭”共3节23条，无论是“不动产登记”、“动产交付”还是“其他规定”，“效力”和“生效”的条款占据多数的位置。其中，共7条款共8次提到“发生效力”、2条款2次提到“物权效力”、1条款1次提到“合同效力”、1条款共1次提到“生效”，2条款共2次提到“失效”，总数高达14次。而第二十八条至三十一条，每条均提到“发生效力”。
本条款，是本节也是本章最后一条，再次与“效力”、“不动产登记”接驳，是属于强调了以后再强调。为什么要作出这样的规定呢？为什么要这样重复呢？
联系上下文，已知，本条款，是对于前面3条进行补充说明。因为前3条为了省略文字，简明扼要，将应当说明的事项“不动产登记生效”暂时搁置一边，只好由本条款来加以补充说明。
本节第二十八条，未规定不动产登记生效，只规定法律文书或人民政府征收决定的生效；本节第二十九条，也未规定不动产登记生效，只规定继承或遗赠开始发生生效；本节第三十条，也未规定不动产登记生效，只规定合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时生效。
为了全盘把握以上三个条款的意思，不妨逐个地进行分析。
【第二十八条原文】
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
[解读]
此处的生效，是指由司法权威作出的司法决定或者由行政权威作出的处理决定及其生效。这些强制性、半强制性决定之所以也能够生效，一是由于他们的职业权威性与行政权威性，并且与司法、执法挂上了钩；二是由于他们不是物权人的权益搏奕者，不以争夺或损害物权人的权益为目的；三是因为以上的原因，赋予了人民法院、仲裁委员会以决定权，赋予了人民政府以征地、拆迁的规划权。所有这些权力的行使，会相应地产生一定的效力。
既然涉及到不动产的四种变动，很自然地与不动产登记簿、产权证产生联想。
人民法院、仲裁委员会、人民政府这三大家不是吃素的。案由中或者征收项目中，需要产权登记而登记了的，他们自然会对你客客气气恭恭敬敬的，该确认、保护你的物权就这么客气地对待你；案由中或者征收项目中，需要产权登记而没有登记了的，他们自然会对你“指手划脚”、“评头品足”的，拆除你的违章建筑、以罚款侍候，你连吃后悔药也来不及了。
以上三大家办案与办事，是以事实为依据、以法律为准绳的，容不得你空想、幻想。以上的你——物权人，产权证与登记簿是与你的权益息息相关，胜败得失，在此一举。
人民法院、仲裁委员会的法律文书的生效，是确认物权、搁置争议的生效，是确认什么人有什么资格拥有什么物权的生效。如果是不涉及需要登记的不动产物权也罢，如果是涉及到需要登记的不动产物权，即使你官司赢了，也是不能擅自处分其不动产的。
人民政府的征收决定等的生效，是确认物权、准备消灭物权的生效，涉及到消灭物权，有平和式生效，也有暴烈式的生效。同样地，如果是不涉及需要登记的不动产物权也罢，如果是涉及到需要登记的不动产物权，你没有登记，你有违规占地、违章建筑之嫌，政府有关部门可能会拆除你的房屋而不补偿，甚至于要罚你的款。那么，政府下令拆除违章建筑的生效和对于当事人罚款决定的生效，就是强制性、暴烈性消灭物权的生效。
【第二十九条原文】
因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
[解读]
因继承取得或者因受遗赠取得物权，如果涉及需要登记的不动产，在不动产取得以后法定时间内，继承人或者受遗赠人需要到登记机构办理产权变更登记，否则就不能发生效力。不动产取得前应当登记的没有登记，那么，所继承取得或者所受遗赠取得物权同样不能发生效力。
【第三十条原文】
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
[解读]
第三十条与第二十八条有类似的地方。第二十八条有人民政府这个角色，第三十条也有。所谓征收决定，由政府主导而为；所谓拆除房屋，很多时候也由政府主导所为。涉及不动产物权的人为消灭，同样涉及“不动产登记”这种敏感而现实的问题与难题。同样地面临着“复式生效”的问题。
另外，自主建造房屋或者自主拆除房屋，是不动产物权设立与消灭的事实行为，同样涉及“不动产登记”这种敏感而现实的问题。
2．复式效力的应用
所谓复式效力，是指物权的变动受制于二种以上效力的组合，共同发挥其效用。如果缺少其中之一，有可能不能实现法定的物权变动。
在复式效力组合中，有一种效力起着核心作用。例如不动产登记的效力，在整个效力圈子里，起着公示作用、核心作用等举足轻重的作用。在一定的时候，不动产登记，可以行使“一票否决权”，可以怀疑一切，可以打倒一切。
本条款与上述三大条款相关联，昭示了复式效力的客观存在，同时也昭示着不动产登记的带头作用、核心作用。
下面练习一下，发现复式生效是有意思的。
1．第28条+第条=强制性生效+强制性生效=干预型生效
生效模式：（不动产物权设立、变更、转让或者消灭）自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
2．第29条+第条=非强制性生效+强制性生效=半干预型生效
生效模式：（不动产物权继承或受遗赠）自继承或者受遗赠开始时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
3．第30条+第条=强制性生效+强制性生效=干预型生效
生效模式：（不动产物权设立或者消灭）自事实行为成就时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
以上复式生效模式，不动产的登记生效是静态的、常态的、强制性的生效。其他的生效，是动态的、非常态的和异常态的生效，也包括强制性的生效和非强制性的生效。
不动产物权的登记，主要指不动产物权设立的登记、不动产物权的变更的登记、不动产物权转让的登记、不动产物权消灭的登记共四大类，是这四大登记先生效，还是其他形式先生效，我国的情况比较复杂。一般情形下，房屋的所有权是由物的自然所有权过渡到法定的所有权（即经过登记的所有权），是先有房屋后登记；土地的使用权是由法定的使用权（即经过登记的所有权）过渡到土地利用权、地产所有权，是先登记土地，后登记房屋。
字数：7943字
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