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解析物权法
【原文】〖国家专有土地所有权〗
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
【解析】〖国家专有土地所有权的客体〗
本条款，首先确定了城市的土地，属于国家所有，这是国家专有土地所有权的第一个客体，这是最稳定既定的的客体。其次是确定了某些农村或者农村郊区的土地属于国家所有，这是国家专有土地所有权的第二个客体，国家为了公共利益或者其他需要，通过征收农村或者农村郊区等途径，将农村集体的土地所有权收回国家管领并拥有，这是一个动态的客体，并与第一种客体形成对照。
关于土地所有权的法理与实际应用，涉及到许多历史观念问题。最根本的问题，一是，我们应当以什么的态度来对待马克思主义的土地国有化学说，二是，我们正处于一个后现代的工业化、城市化社会，应当毫不迟疑地革除农业社会、农村社会那种土地物权模式，摈弃不合时宜的土地所有权概念。三是，我国农村全部砍掉了人民公社，恢复到旧社会那样的乡村制度，农村集体已经基本不存在了。在农村土地所有权虚位时，过去浮泛的集体所有权概念应当祛除，应当果断地代之以土地所有权国有化。
本条款，比其他法律同类条款有所进步，但仍然有决心不大、畏葸不前的嫌疑，如果能够一步到位地解决城乡土地所有权二元化问题，那么，善莫大焉。
如果细分一下国家所有权，物权法规定“城市的土地，属于国家所有”指的是国家专属土地所有权，“法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”指的是国家专有土地所有权。同为国家的土地所有权，土地所有权来源不同，所有权质量、功能、价值、属性、权益和利益取向是不同的。
◎【国家专有土地所有权】
国家专有土地所有权，亦称土地资源类国家专有所有权、全民的专有土地所有权、国有土地的国家专属所有权，是中国制度物权法确定的与集体专有土地所有权并立的基本自然资源所有权制度，是介于国家专属所有权和国家专控所有权、国家一般所有权之间的“第二类”国家所有权，是集城乡国有土地支配权、管领权、管制权和制度信托所有权于一体的综合性特别所有权。这个概念是就全国的土地所有权二元化总的形势来定义的，实质上，城市的土地所有权完全能够定义为“中国城市国家专属土地所有权”。
物权法本条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”这是一种排他法的新规定，一改过去“城市土地归国家所有，农村土地归集体所有”的机械主义规定，实事求是地将部分的农村和城市郊区的土地也确定为国有土地。
所谓城市，根据《中华人民共和国城市规划法》第1条第1款的规定，是指“国家行政建制设立的直辖市、市、镇”。所谓农村，是指从事第一产业即农林牧副渔的区域，是除了城市以外的有主土地的区域。至于城市与农村之外的未利用地，法律没有明文规定。如果按照公共利益优先原则来推论，应当视为国有土地。
可以说，城市的土地所有权是国家的专属所有权，法律规定农村和城市郊区属于国家所有的土地所有权，才是国家的主要的专有土地所有权。不过，国家的专有土地所有权的根基在于国家的专属土地所有权。两者既有区别，又有本质上的联系。
之所以将国家享有的土地所有权定义为“国家专有土地所有权”，比“专属所有权”低一个档次，是出于以下两个方面的原因：第一，全国的土地所有权布局，除了国家的土地所有权（大部分集中在城市，小部分分布在农村）以外，还存在集体的土地所有权（全部分布在农村），国家的土地所有权在全国并不是独一无二的绝对的土地所有权；第二，国家的土地所有权是永久封闭式的即永远不得转让的特别所有权，但部分的建设用地使用权可以有偿出让或者无偿划拨的方式下放给其他的利用权人，这与“专属所有权”之所有权跟使用权全部封闭的物权化模式不同，故在所有权权威性上比“专属所有权”低一个档次。当然，以上推论是从全局上来分析的。如果单从城市局部方面的土地所有权来看，“中国城市国家专属土地所有权”完全可以成立。
国家专有土地所有权的支配权、管领权、管制权和信托所有权的主体是县级以上各级人民政府，国有企事业单位可以行使国有土地二级信托所有权。其客体主要是各个城市的国有土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地和无主荒地，以及各种国有的空闲地。根据物权法第41条规定，法律专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
国家专有土地所有权，主要由中国的制度物权法规范与调整，普通物权法或者担保物权法是根据制度物权法的原则精神来统一规定的。根据中国社会主义公有制的法制宗旨与宪法规定来确定国家专有土地所有权，包括中国城市国家专属土地所有权，其根本目的不是为了与民争利，而是为了更加合理地开发利用和管理土地资源，更好地发展公益事业，促进房地产经济良性循环，尽量满足人民群众日益增长的物质文化发展的需要，同时将各种物权关系保持完好的状态，避免国有资产在土地私有化条件下发生大量流失。
国家专有土地所有权的基本范围与功能特性如下，同时应包含土地资源类国家专有所有权的性质特征，是集体的土地所有权所不具备的法律关系与物权效力的优势。
第一，国家专有土地所有权是第二专控等级的土地所有权，但包括“中国城市国家专属土地所有权”。
根据物权法一物一权主义基本原则和优先权、排他权规则，可以确定：
第一类，即土地所有权国有化类。如果土地所有权的主体与客体在全国是独一无二的，并且其土地所有权是永久固定的，则可定为最高控制等级的土地所有权—国家专属土地所有权；
第二类，即土地所有权二元化类。如果土地所有权的主体与客体在全国不是独一无二的，仅仅所取得或者所规定的部分土地所有权是永久固定的，则可定为次最高控制等级的土地所有权—国家专有土地所有权。
经过对比鉴定，中国的土地所有权体制呈二元化定势，国家的与集体的并存，或者说城市的与农村的基本隔离，故可认定为国家专有土地所有权。
但是，中国宪法、土地管理法等制度物权法和专门的物权法已经规定了“城市的土地，属于国家所有”，就是说全部城市的土地归国家所有即全民所有，这一板块的物权却显示出“城市土地国有化”，可以定义为“中国城市国家专属土地所有权”。
中国法人的土地所有权的来源与途径，一条是法定优先取得或者原始取得的，城市的土地所有权就是这一类。另一条是赎买取得或者征收征用取得的，从农村取得的土地所有权就是这一类。
所谓赎买法，就是国家以公共利益或者经济建设等名义，征收农村集体的农用地、山岭、草原、荒地、滩涂、林地以及宅基地、自留地、自留山等土地资源为国有，以利于合理调度和利用和大力节约土地资源，大力适应土地的城市化、工业化、交通公共化建设，大力发挥土地的集约化效用。
国家专有土地所有权，是依据国家法定的新型物权制度，国家通过赎买法从集体或者他人手上取得所有权并且固定为自己所有，成为完全绝对的、排他的、权能完全消极的一类国家所有权，也就是“准国家专属土地所有权”。
应当说明的是，尽管目前的土地所有权模式总体上存在国家专有土地所有权物权模式，而城镇化、工业化和公共利益的需要，国家通过征收农村土地的办法来逐渐扩大势力范围，加快全国土地所有权国有化进程，国家专属的土地所有权版图也会进一步扩大。
第二，国家专有土地所有权是与国家主权密切相关的综合性特种权利，只能向国有化方向发展。不能自由买卖土地，更不能搞土地所有权私有化和随意向外国人转让土地使用权。
国家作为全民族的法人代表，根据联合国宪章和会员组织的规定，取得属于本国相应的领土主权及其领空主权。中国作为一个沿海国家，由领土主权延伸至领海主权和毗连区主权、大陆架主权、海岛与岛礁主权和其他海洋主权及其领空主权，以及可扩及的国际海域用益物权。所有这些国家主权，可以完全与国家的专属所有权划等号或者基本可以划等号。譬如，国家的海域是完全与国家的专属所有权划等号的，国家的土地基本可以与国家的专属所有权划等号的。
毫无疑问，全民所有的土地所有权一定是综合性特种的权利，不是一般性的也不是单纯的权利。遗憾的是，传统的物权法理论将土地所有权当作纯粹的经济理论来解构，将土地当作普通物品或者普通商品来对待，然而，土地的经济作用是附着于政治作用、国防作用、外交作用等主权作用下成立的，撇开其主要作用而单选次要作用，根本是本末倒置的作法。即使是从纯粹的经济学上来解析，土地资源的最优化配置，应当是在国家专属土地所有权基础上实现全国城乡的土地所有权国有化运作。在国家专有土地所有权条件下，只能是实施土地所有权二元化运作，顶多是土地资源的次优化配置。
土地资源的合理配置与开发利用，应当跟海域资源的合理配置与开发利用有所区别。土地是在国家疆域范围内受政府与人民管领、管理、支配与控制的，国家应当对于土地资源实行全面集权与专权，以便于整合这种特定的资源，让有限的土地资源充分发挥更好的效能。海域资源是在洋际、国际之间相对开放一些的资源，某些资源的使用权与利用权的开放与下放是受国际制度物权法制约的，不能完全集权与专权。
土地资源的国家专有所有权，是化小公为大公的渐进式过渡式国家所有权，可以为土地所有权专属国有化打基础，可以理顺城乡各种土地物权秩序，减少土地交易中的权力寻租空间，进一步保障城乡公私土地使用权人的合法权益，使有限的土地资源发挥最大的社会效益。
鉴于中国的历史经验教训和中国社会制度、中国国情的现状，新中国以往、现在和将来不能自由买卖土地，更不能搞土地私有化和随便向外国人转让国有土地使用权。各类建设用地的规划、使用或者改变土地用途，需严格依据土地管理法和城市房地产管理法进行，任何单位与个人不得破坏社会主义的土地制度。
第三，国家专有土地所有权是法定的国家专控类特种所有权，另类国家专控类所有权对此有依赖作用。
中国制度物权法系列中，大量存在“国家专控类所有权”，是全民所有制中特别优先的特种所有权。
国家专控类所有权，指国家以所有权人身份和法律手段对于重要的自然资源、产业资源或者市场资源进行适当的控制，以便于科学、合理地充分利用现有资源，使国民经济持续、健康地向前发展，并使得社会财富得到合理的安排与分配。
土地是财富之父，产业是财富之母。绝大多数重要的自然资源、产业资源或者市场资源是建立在土地资源之上的附加资源。因此，行使国家专有所有权或者国家专属所有权、国家专控所有权时，一定要将国家的土地所有权联系在一起才能充分发挥综合的物权效应。
1．由国家专属所有权专控的资源
国家专属所有权是完全绝对的、排他的、权能完全消极的一类国家所有权，并且是永久固定的、没有其他权利人并列的一类所有权。例如，矿藏、水流、海域、无线电频谱资源，以及空域、国家的无居民岛屿这些国家所有权，无疑是国家专属所有权。
2．由国家专有所有权专控的资源
例如，专控土地资源类国家专有所有权，包括依法征收农村集体的农用地、山岭、草原、荒地、滩涂、林地以及宅基地、自留地、自留山等土地资源为国有，并享有各种土地的占有权、使用权、收益权和处分权，并将其所有权捆绑固定，土地可以依照法律规定出租、转让和抵押，但不许将专控化的所有权出让、抵押。
所谓“国家专有土地所有权”，就是指这一类国家所有权。是一种半开放、半封闭式国家专控化所有权，开放的是土地可以依照法律规定出租、转让；封闭的是土地变更与流转时，不转让、不流转土地所有权。
3．由国家专控所有权专控的资源
例如，专控产业资源类国家专有所有权，包括军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运等七大行业，这是一级专控产业资源类国家专有所有权；二级专控产业资源类国家专有所有权，包括设备制造、汽车、电子信息、建筑、钢铁、有色金属、化工、勘察设计、科技等行业。国家对于上述几类自行投资的行业享有占有、使用、收益和处分的管领权、控制权和优先的保护权、发展权。
2006年12月18日，国务院办公厅转发国资委《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》显示，中国七大行业将由国有经济控制，包括军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运等七大行业。同时，国有经济对基础性和支柱产业的重要骨干企业保持较强控制力，包括设备制造、汽车、电子信息、建筑、钢铁、有色金属、化工、勘察设计、科技等行业。从这些行业可以看出，能源、金属、有色金属的生产与加工，基本上受国家专控范围之内。因为这些是国民经济的命脉。另外，金融、铁路、邮政等领域，不属于国资委管辖，但也属于国有经济控制范围之内。
4．其他由国家专控所有权专控的资源
例如，专控派生性物权类国家专有所有权，是国家投资科研项目或者由国有企事业单位成就的派生性动产、派生性不动产的专有所有权。此类所有权，在现代社会中，起着十分重要又十分微妙的作用。是半保守、半开放之类的国家所有权。保守是对于保密、专控而言，开放是面对智慧产品市场而言。
第四，土地是国家的第一类自然资源，国家专有土地所有权起制度化辐射作用。
土地与矿藏、水流、海域等自然资源是与人们生产生活关系密切的第一类基本资源。在某种意义上说，土地是与人们的生活息息相关的必要物质，更具有特定的广泛的应用价值。
城市土地的基本作用是建设用地，体现了最好或者最有潜力的物权价值或者经济价值。利用建设用地的杠杆作用，城市土地向农村土地辐射，国家专有土地所有权向农村辐射，能够改善第一、第二、第三产业的布局，促进国民经济的快速发展，而真正起关键作用的是“中国城市国家专属土地所有权”。
本条款“法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”的规定实际上是个新的规定，过去一些法律没有正式的这样的规定。这种新规定是根据物权法“一物一权主义基本原则”来重新确认的。国家以赎买法或者经济补偿法形式征收、征用农民使用的土地，总不能说土地所有权依然是他们的吧？
因为国家利益或者公共利益高于集体、个人的利益，因为集体的土地所有权有虚拟的成分，利用建设用地的杠杆作用，城市土地向农村土地辐射，国家专有土地所有权向农村辐射，这些是完全必要和合理合法的。
国家专有土地所有权，也可以说是非国家专属所有权中的第一类国家所有权。国家专有所有权，主要有专控土地资源类、专控产业资源和市场资源类所有权。
全国城乡土地所有权，本来应当是统一为国家专属所有权的，由于过去比较思想保守，由于立法上的分歧，形成了土地所有权二元化—城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。笔者将这种城乡土地二元体制，称之为“土地所有权二元化”。
土地所有权，总类上不存在国家专属所有权。因为除了国家可以拥有此类所有权之外，农村集体也同时拥有。因此，本人将国家土地所有权的总类定义为“国家专有所有权”。如果细分其种类，城市土地所有权，具备“国家专属所有权”的要件。城市土地所有权，也是完全绝对的、排他的、权能完全消极的一类国家所有权，并且也是永久固定的、没有其他权利人并列的一类所有权。
我国学界关于国家所有权的研究不够深入，而笔者自成一家，将国家所有权分为国家专属所有权、国家专有所有权、国家专控所有权和国家一般所有权四大类别，不知正确与否。
物权法本条款的设置，是完全正确而且非常及时的。其重要意义在于，她高瞻远瞩，引导我们将目光从小农经济社会转向现代经济社会，将农村经济主物权调整到城市经济主物权上来，开始弥补过去法律的某种缺憾，为土地所有权专属国有化开辟了正确的道路。
◎〖中国城市之国家专属土地所有权〗
中国城市之国家专属土地所有权，亦称土地资源类国家专属所有权，可简称为国家城市专属土地所有权或者国家专属土地所有权，别称城市土地国有化的国家支配权、管领权、管制权和制度信托所有权，指中国制度物权法规定的各个大小城市区域内的土地所有权专门地、永久性地归国家即全民所有。
主要权力是管制权或者专制权，其次是支配权、管领权和制度信托所有权。也是将国家的领土主权、领海主权、领空主权与国家的土地支配权、管领权、管制权和人民的信托所有权紧密联系在一起的物权化最大化的一类立体化的特别的所有权。一级信托所有权主体是县级以上各级人民政府，国有企事业单位可以依法行使国有土地二级信托所有权。因为全民所有制物权主体承担的社会责任与义务远远大于其他所有制的社会责任与义务，且可以达到土地资源合理配置的帕雷特最优化社会效益，所以从制度物权法到普通物权法与担保物权法必须优先确认、保护与利用国家的土地支配权与专制权。以上权利的优化组合，可以达到物权化的最大公倍数和解决国计民生的最大公约数的双重效果。
国家专属土地所有权主要由中国的制度物权法规范与调整，普通物权法或者担保物权法是根据制度物权法的原则精神来统一规定的。其主要物权效力不在于国家对城市土地的占有权、使用权、收益权和处分权的行使，在于建立最严密的土地所有权和建设用地使用权制度，依据制度物权法实施最严厉的土地管理制度，采取行政管理权与行使特级所有权的双重办法来充分发挥双重性的效力。
国家依法履行切实保护与合理开发利用城市土地资源的职责与义务，兼顾社会效益与经济效益，平衡各种城市建设用地使用权人的物权关系，各级政府带头集约用地、节约用地和合理配置土地资源，坚定不移地执行城市土地所有权国有化方针，并为实现全国的土地所有权国有化奠定坚实的基础。
中国城市之国家专属土地所有权的支配权、管领权、管制权和制度信托所有权的主体是县级以上各级人民政府，国有企事业单位可以行使国有土地二级制度信托所有权。其客体主要是各个城市的国有土地、无主荒地以及各种国有的空闲地。根据物权法第41条规定，法律专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
城市的概念，是与人口集中化、工商业集中化、基础设施集中化、资产资源集中化、物质文明化和土地所有权国有化、土地资源集约化的概念相伴随的产物。《城市规划法》第3条第1款规定城市是指“国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”这里将镇了纳入城市的范畴，一同规划与享受土地国有化的改革成果，适用于同一法律关系与物权关系。
城市广义的土地，包括城市土地上形成的应用土地与矿藏、河流、森林、草原、荒地、滩涂和空闲地。因为城市土地专属于国家，故城市的全部自然资源也专属于国家，故可称之为城市土地资源类国家专属所有权。城市之国家专属土地所有权，也包括城市土地的地面所有权、地上所有权和地下所有权，是纵向加横向和立体化的土地所有权。也是将国家的领土主权、领海主权、领空主权与国家的土地支配权、管领权、管制权和人民的信托所有权紧密联系在一起的物权化最大化的一类特别的所有权。
中国城市之国家专属土地所有权的基本范围与功能特性，与国家专有土地所有权的基本范围与功能特性基本相同，也包含土地资源类国家专属所有权的性质。除此之外，他还有一些基本范围与功能特性，是集体的土地所有权所不具备的法律关系与物权效力。
第一，物权化与威权化的高度统一。
国家专属土地所有权集最高级所有权、全部固定所有权、双重制度信托所有权、高度专制权于一体，对于城市土地类资源实施最严格的统一管理办法。在各类自然资源监控管理方面，是法制体系最完整最严密和威权化最严重的一种所有权制度。在两种权力并行的条件下，威权化是第一性的，物权化是第二性的。
宪法、土地管理法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，以及土地的确权与登记方面、土地利用方面、土地监察与法律责任方面的大量规定，采取从中央政府到方各级政府层层管理与督察法，大大加强了国家的物权化和威权化地位，在同一种物权关系中，却运用数十部法律、行政法规来规范与调整，这是非常罕见的所有权法制化现象。
第二，公益性与自益性的高度统一。
城市国有土地公益性与自益性是对立统一的两个基本点，而法律要求地方政府做到两者之间高度的统一，不是要求一般的统一。可采取的办法，一是从公益中找出与自益的连接点，实现两者的统一。在公益事业的经济功能项目部分收取一些费用，收益中的一部分又投资到公益事业中去。如高速公路的收费与再投资就是属于这一类。二是从自益中找出与公益的连接点，实现两者的统一。同理，在地方政府出让土地收益部分，用于城市基础设施建设并用于改善城市居民的生活条件。
城市国有土地是物权价值和经济价值最高的一类土地，某些地方的单位均价甚至于拍卖出天价，有的地段甚至于是寸土尺金。即使如此，国家的政策方针依然是坚持以社会效益为主、以经济效益为辅，理性地适度地发展房地产行业，抑制“土地财政”倾向，预防房地产泡沫危机和金融危机，并从土地收益中拨款解决住房困难户的基本住房条件。
理论上，城市土地国有化后，对于全体城市居民实行完全免费是一种不错的想法。问题在于，城市人口在不断地扩大，城市的服务功能更加齐全，用于维护城市的资金缺口也不断增大，久而久之会导致国家财政不堪重负，这对于改善城市的环境条件、满足某些人生活质量的改善也相当的不利。有鉴于此，国家对于一些重点的建设用地收取适当的出让金，是合情理的，也是物权法赋予土地所有权人自益性的有效保证。
第三，所有权集权化与使用权分散化的高度统一。
城市土地所有权集权化与使用权分散化的高度统一，是由土地的天然特性决定的，不是人为安排的。国家所有权制度规定，土地所有权集权化可以为创造土地使用权的分权化建立良好的现实条件。城市土地的最大功能是开放性的，很多土地基本上是公用的，一些土地与设施是可以反复、长久使用的。城市居民无论是哪个阶层的人，总会享受一些免费的土地使用权，包括开放式或者民用式土地使用权和产业式划拨土地使用权在内，这类土地使用权是分散化程度最高和一种。另外一种土地使用权，是有偿使用的土地使用权，同样也可以广泛地分散到各种所有制、各个阶层的人员方面，同时使得国有资产保值增值，发挥土地资源应有的功能作用。
大权独揽，小权分散。全部城市土地均专属于国家所有，以达到土地所有权完全集权化的高度。然而，将城市全部的土地划拨给国有企事业单位使用与完全无偿使用，也会白白浪费宝贵的土地资源，掩埋土地所有权的物权价值和经济价值。这是有偿使用的建设用地使用权成立的基础条件。
国家根据需要和可能，依法腾出一部分商用土地，公开招标拍卖出让建设土地使用权，这种土地使用权可以面向全民所有制、集体所有制、合有制、私有制、私人和其他人转让，国家收回土地出让金后用这些款项来改善城市的基础设施，实现良性循环。
第四，所有权的本位性与开拓性的高度统一。
中国城市之国家专属土地所有权的另外一个功能特征，其本位原定于城市区域，但并不限于城市区域。根据需要和可能，他可以城市为基地，向城市郊区、农村以及偏远的农村拓展，土地所有权的势能可以不断地扩大，直到实现全国城乡土地所有权国有化为止。从这个意义上说，这种专属土地所有权是“法定的定向拓展型”所有权，物权的价值也由此不断地攀升。这是一种十分罕见的物权现象、物权方向、物权价值观，其他的所有权没有法定的定向拓展的先天条件和法律规定，唯独中国城市之国家专属土地所有权就有。这不是土地支配权在起主要作用，而是土地专制权起主要作用。制度物权法的法理基础与普通物权法和担保物权法的法理基础也是不一样的。
所有权的本位性与开拓性是法定的，不是意定的，是可以随时随地地发生和统一在一起的。两者统一的机会发生以后，政府工作人员不去变更其他人的土地所有权为国家所有，这是失职的、违法的、甚至于是可以定罪的。因为国家的土地所有权是可以扩大的，集体的土地所有权是可以缩小的，该扩大的不扩大，该缩小的不缩小，就会导致国家财产的大量流失，性质同样是非常严重的。
城市土地，物权化与威权化的高度统一、公益性与自益性的高度统一、所有权集权化与使用权分散化的高度统一、所有权的本位性与开拓性的高度统一，不会影响到国家城市专属土地所有权的正确行使。这样的物权化方向和物权关系的调整，既符合国家的土地所有权人的主持人身份，又符合各种土地使用权的消费者身份；既符合城市土地用途多样性和特殊性情势，又符合中国土地公有制的社情与土地资源供需失衡的国情。
◎〖土地资源类国家专有所有权的性质〗
土地资源类国家专有所有权，与土地资源类国家专属所有权一样，是相对特殊的国家所有权，是排除私权、扩张公权即“所有权私权公化”或者“化小公为大公”之类的国家所有权，也是所有权全封闭、使用权全开放的土地物权制度。人类社会几千年文明历史的经验一再证明，土地国有制或者国有化是利大于弊的，在城市社会、工业化社会特别是社会主义社会中甚至于是有益无害的。
土地资源类国家专有所有权主要性质如下：
一、公共属性
土地，有广义与狭义之分。广义的土地，指土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自然综合体；狭义的土地，则指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。
本文持狭义的土地概念，包括了城市所有的土地，农村所有的农地、林地、牧地、渔地（水面、水域）、山地、矿地、荒地、滩涂、自留地、自留山地、宅基地等自然力。
本文作者给土地所有权下的定义是：土地所有权，是指人类社会对于国域内土地与土地类资源拥有绝对支配的权力，为土地所有权，包括国家主权、专控权、占有权、使用权、处分权、受益权等综合土地物权。具体地讲，它包括了地土、地块所有权、地面所有权、地上附着物所有权（含原始森林、原始动植物、山脉、河流、水流、水域、海域所有权）、地下立体地脉所有权（含金属与非金属矿产、古文物、古文化遗址、地质地貌所有权）、地上空间所有权等涉及土地类最高一级的主物权。
土地所有权的物权价值规律性在于，属于国有的土地所有权的权利是最全面的和最有威权性的，属于民有（包括集体、私人和其他人所有）的土地所有权的权利只限于地表及其一般附着植物（不包括矿物和属于国家所有的野生动植物在内）。
土地资源类国家专有所有权的公共性包括以下诸诸方面内容：
1．整体性。从平面视角看，整个地球是一个连绵不绝的大星球，不同的地质、地貌导出不同的产业经济链、区域经济链，直接影响着人们的生产、生活。
地球的表面总面积为5.1056亿平方公里，其中，陆地为1.495亿平方公里，约占29.2%；海洋为3.6106亿平方公里，约占70.8%。太平洋、印度洋和大西洋的主体部分，平均深度约为4000米。世界大洋的总体积为14亿立方公里，占全球自由水体的97%以上。太平洋的面积为1.7968亿平方公里，大约相当于中国陆地面积的19倍。
世界科学家经过多年的天文观察研究得知，宇宙诞生于距今137亿年前的一次大爆炸，大爆炸之后30多万年，宇宙温度降到足够低程度，使得电子和光子等结合生成原子等物质。宇宙从此由晦暗的迷雾状态而变得透明。目前地球正值壮年，今后还有65亿至70亿年的自然寿命。
自从地球诞生的第一天起，整个地球就成为一个大土地磁场。自从地球生物诞生的第一天起，整个地球村就成了大生物生态场。地球对于人类是慷慨的，而地球的土地、生物、矿物、水文、空间等资源是有限的。自从国家诞生的第一天起，国家的前途和命运，直接维系着整个社会大家庭的前途和命运，甚至关系着整个地球村的前途和命运。
2．立体性。人类的生产、生活，并不局限某一个地点。人类生活在同一个国家甚至同一个地球上，人人离不开土地。人们利用土地的权利，一般地包括了地上、地中和地表三个部分的占有权、使用权。
3．自然性。土地为单纯的自然存在物，不是由人工创造出来的财产。人类可以利用、改造土地，但不能创造和污染、破坏土地。破坏土地，包括人们不遵守社会道德的破坏、社会制度的破坏两方面。其中，滥用权力是对大自然的最大破坏。
4．区位性。每一块土地所处的位置，决定土地的归属性。居民所处的位置、职业者所处的地位，决定了利用土地的优先权、共用权。其中，农民们世代与土地相依为命，利用土地比其他职业者更具有优先权。城市土地是维系公共利益的纽带，基本上具有共用权性质。
5．城乡一体化。土地与周边的邻地接壤、相互毗连，城市与农村、单位与单位之间的土地界限，不是十分明显。农村包围着城市，同时，城市包围着农村。农民不一定一辈子从事农业，农村土地不一定总是用于农业生产。
后现代社会的特征之一，是城乡一体化，大量农用土地为城市所吸收利用。科学而合理地利用土地，控制占用耕地规模、数量，是城乡之间协调发展、持续发展的恒久长远的客观要求。
6．不可再生性。土地、矿藏、水、氧气、生物物种资源，是不可自动生长、自动再生的自然资源。破坏、消灭了这类资源，是不会再生长、重现。
土地、河流、海洋、水源、矿藏、森林、草原、山岭、滩涂、荒地等自然资源，又是人类最基本的生产、生活资料。现代社会更加要求人们高度社会化、集约化、节约化利用土地、科学而合理利用自然资源。
7．公共性。土地作为一种人类生活须臾不可或缺的天然财产，与生俱来具有社会的、公共的、公益的性质。土地所有权，本质上是社会公共权，主要是大众共享权。总之是国家的即全民的公共权。无论是城市居民或是农村居民，都需要使用公共土地。城市居民绝大部分人、绝大部分时间使用的是公共土地，农村居民也每日每时地都会使用公共土地。社会交际活动和出行活动不断增加，使用公共土地使用的频率就会不断增高，公共性、公益性土地的范围不断扩大。
土地资源类国家专有所有权的公共性，是由土地资源的以上性质特征决定的。人类社会的各个历史阶段，只要存在国家，土地资源类国家专有所有权就必然占主导地位。奴隶社会、封建社会、资本主义社会，社会主义社会，原则上都是将公共的、国家的土地所有权放在第一位的。否则，整个社会的土地物权就很紊乱，两极分化和腐败现象无法遏制，甚至社会动荡不安，祸起萧墙。
二、现代属性
土地物权制度的现代属性，是根据现代工业社会、城市社会的本质特性来重新定位的土地物权关系，土地所有权必须是私权公化，包括化小公为大公，每个国家的土地所有权国有化是必由之路。至于土地使用权配置是否分散化，则无关紧要。这是由土地所有权姓公的基本属性或者集约化利用土地资源、国家的社会责任与义务和社会的科学、和谐发展以及土地财富的公平分配等社会物权要素所决定的物权价值规律。
土地物权制度的制定，离不开社会背景和政治制度的，反过来，一定的政治制度为一定的产业权制度、物权制度保驾护航。
原始社会是个母系社会，以狩猎为主，在国家诞生以前，土地所有权为部落公有土地所有权，一般为部落公有专属土地所有权，具有完全排他的、绝对的土地所有权。
奴隶建社会产生了国家，国家的主权与国家的土地所有权开始紧密相连。畜牧业从狩猎业分离出来以后，土地占有的主要形式是村社公有制，以适应大规模放牧的生产需要。国家的土地专属所有权与村社土地用益物权为主要土地制度。
封建社会仍然以土地国有制或者王有制为基本制度。农业从畜牧业分离出来以后，在村社公有制前提下，产生了庄园主圈地制度。在土地国有大前提下，土地买卖和土地私有已经出现，但受到公权的许多限制。国家的土地专有所有权与村社土地用益物权、封建地主土地用益物权为主要土地制度。
资本主义社会，原始资本主义时期土地私有化开始泛滥，但随着国家资本主义的兴起，土地城市公共化日益显著。城市社会从农业社会分离出来以后，土地的私权公化倾向逐步形成。国家通过赎买法接收私有土地比较盛行。原始资本主义时期的土地所有权，仍然是农业社会形式的土地所有权，主要维护地主资产阶级的土地占有制度。当代资本主义时期的土地所有权，进化为工业社会形式的土地所有权，主要限制地主资产阶级的土地占有制度，通过高税收和遗产税等限制土地占有者的收益权，通过赎买法将私人使用的土地收归国库（国有），变私有土地占有权为国家所有权。
社会主义社会，直接通过土地改革和赎买法来改造土地私人占有制度。绝大多数社会主义国家一步到位地实现了土地所有权国有化，极少数国家形成国家所有、集体所有双重所有权制度。土地所有权二元化国家，集体的土地所有权是虚权，对于所统辖的土地，不具备自由买卖土地的处分权，也不能随意抵押或者担保集体的土地。有的国家，农村实行的是土地使用权单干制或者私有制，集体名存实亡，集体土地所有权的主体不存在。社会主义国家，无论是工业化社会，或者是农业社会，应当将全国城乡土地统一收归国有，由国家统一行使专属土地所有权，才是唯一正确的道路。
实际上，人类社会经历了六次大分工，第一次是原始社会的狩猎大分工，第二次是畜牧业大分工，第三次是农业大分工，第四次是工业大分工，第五次是社会主义大生产的大分工，第六次是现代产业大分工。本人称这六次大分工为“六级大分工”。
第六级大分工以后，工业化高度发展，城市化高度扩张，派生性物权高度荣华富贵，旧的物权制度被新的物权所代替，特别是土地所有权私有制被法律无情摧毁，国家的土地所有权地位得到恢复并且提升。确切地说，这种代替、摧毁、恢复、提升，是将国家即全民的土地所有权由不正常状态转换为正常状态。
土地所有权根本不同于一般的不动产和动产所有权，最根本在于物的价值和物的本来面目、本来性质的根本区别。单就其使用价值而言，土地的使用价值可达45亿年至60亿年，其他的物再怎么耐用，也达不到这种程度。如果将土地所有权确定为国家所有，这是比较容易理解的。如果将土地所有权确定为集体或者个人所有，这根本缺乏法理支撑。如果按照土地所有权的对价来计算，肯定是个天文数字。如果按照每平方米1元/年计算，1平方米土地的所有权价值总共45亿元至60亿元。这是其一。其二，前辈人、前代法律如果可以作主擅自将土地的所有权授予集体与个人？这种越权行为是无效的，是缺乏法理支撑和法律效力的。
涉及到土地所有权“公权私化”危害性的论题，100万字也写不完。四年前，本人写了一部《论土地所有权国有化新原理与物权法律事务》，约45万字（待续），还没写完一半。（相关链接价值中国陈绪国《论土地所有权国有化新原理与物权法律事务》）
与本条款关联的词语，是“城市”。城市，《中华人民共和国城市规划法》第3条第1款的规定，是指“国家按行政建制设立的直辖市、市、镇”。“城市的土地属于国家所有”即指国家对于城市的土地独立享有所有权，且城市的土地所有权只属于国家。可以说，城市的土地所有权是国家的专属所有权，法律规定农村和城市郊区属于国家所有的土地所有权，才是国家的专有所有权。
特别值得一提的是，中国法学界在中国物权法出台前后的二十年左右，有一种观点非常流行。他们的逻辑思维是，物权法是私法，是专门用来调整私人的财产权的，应当不论所有制，不能将全民所有制、集体所有制“夹杂”到私法中去。他们认为，物权法是最提倡主体平等和物权平等的，是最反对特权的，一提所有制，一提全民所有制、集体所有制特权就来了。进而得出结论，说是这种立法与执法方法，怎么也不符合国际上和传统上的立法与执法规矩，是不伦不类的立法与执法云云……。
表面上，那些老专家的观点确实是很有道理。物权嘛，公是公，私是私，一定要区分个水落石出，谁也不能搞特权。可是呢，某些特权是与生俱来的固有的特权，如土地所有权这种东西，因土地的基本属性本来是基本向公不向私的，原始社会是公有制的，奴隶社会、封建社会也基本是公有制的，社会主义社会是基本公有化的，共产主义社会是完全公有化的，只有在资本主义制度之下要争取公权私化，甚至于要将土地这种特殊物当作普通物来随意交易。将特殊物当作普通物，将特殊物权当作普通物权，这种物权法的法理何在？
我们知道，土地资源类物权是每个国家物权法要规范与调整的重中之重，这类物权关系搞乱套了，整部物权法就报废了。普通物权法和担保物权法跳得再高，无论如何也不能跳得比制度物权法还要高，既不能凌驾于制度物权法另搞一套，又不能否认某些特权的客观存在。西方国家搞了几百年的所谓“私人财产神圣不可侵犯论”、“私人所有权绝对论”，搞来搞去，还是回归到“所有权限制论”的正确轨道上来。为什么国家的土地所有权不受限制，而私人或者其他人的土地所有权受到限制？因为国家的土地所有权与生俱来存在一种合理的特权嘛！因为国家所承担的社会责任、社会义务远远大于其他权利人的社会责任、社会义务嘛！因为国家的财产是取之于民用之于民嘛！因为土地所有权本来是向公不向私嘛！因为一定要把土地所有权与土地使用权区分开来嘛！
西方国家的物权法，也就是中国某些专家所说的私法，最有代表性的物权法是德国物权法。现存452条，基本是规范土地所有权的，开口闭口“土地所有”、“土地所有权”的，然而，仔细一打量，原来是农业社会的物权法模式。拿农业社会、农村社会的物权法到工业社会、城市社会来死搬硬套这合适吗？
譬如说，农村土地可以自由买卖与作业，城市土地也可以自由买卖与作业吗？我看德国柏林等城市私人的房屋也不能随便拆除、随便建设，土地也不能随便买卖，但政府的房屋与土地就可以容易拆除、容易便建设，土地也能够容易买卖。德国基本法更绝呢，基本法第14条规定，国家根据需要可以没收私人的土地。这里是“没收”而不是“征收”。
德国物权法将确认与保护私人的土地所有权讲得天花乱坠，不乱人家制度物权法的一个条款的威权力。德国基本法第14条是什么？就是国家的土地特权嘛！
〖本文小结〗
物权法第47条特别规定〖国有的土地范围〗，其实规定的是“国有的土地所有权之势力范围”。古典物权法中讲土地所有权，只是囿于私人的土地所有权，这是土地所有权私有制国家的做法，存在公权私化现象。当代物权法中讲土地所有权，没有规定私人的土地所有权，这是土地所有权公有制国家的做法。其中，土地所有权一元化即国有化国家存在公权公化现象，土地所有权二元化即国有制、集体制并存国家存在公权共化现象。其实，无论是社会主义国家或者是资本主义国家，无论是公有制社会或者是私有制社会，无论是工业社会或者是农业社会，土地所有权一元化即国有化才是最公平合理的，也是人类社会唯一正确的选择。
土地资源是一种极其重要、极其特别的自然资源，与生俱来就是一种公共资源，倘若需要向民间下放地权或者地产权，只要下放土地使用权即可，而下放土地所有权就必然导致天下大乱。国家法人永久保留土地所有权，上策是与捍卫国家领土主权挂钩，中策是平衡整个物权社会的不动产物权关系，下策是国家法人与经济人有理有节地共享土地财富。人类文明史上下几千年，经历了原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主义社会和社会主义社会几个重要的历史阶段，对于土地所有权方面，唯有资本主义社会之公权私化最为严重。那末，回归土地所有权一元化即国有化，也是一种权利复兴运动，是每个国家法制文明化、文明法制化的必然规律。
到底是否需要将土地所有权进行深入细致的划分？对于微观物权法学派来说是否定的，对于宏观物权法学派来说是肯定的。土地所有权是一种极其重要、极其特别的自然资源、基本资源所有权，绝对不能与一般资源所有权相提并论。运用系统工程原理与一般均衡原理来区分土地所有权，将国家法人的土地所有权与其他人的土地所有权严格分开，首先将国家专有土地所有权与国家专属土地所有权、国家专控土地所有权、国家制度信托土地所有权加以界定，就可以提纲挈领、以点带面，各个击破地平衡全国各界各阶层的各种地权关系。仅就地权理论高度与技术物权法含量来说，宏观物权法理学肯定优于微观物权法理学。
人类社会总得不断地总结经验，有所发现，有所发明，有所创造，有所前进。法律总是固定死了的，而人们的思维活动是可以呈扇形散布的。美国大法官霍姆斯在著名的《普通法》中写道：“法律的生命在于经验，而非逻辑”。美国的法学家们为了使得法律适应法律生活的需要，几百年来如一日地总结理论、总结经验，制订了许多“判例法”，使得法律的天平更加公正公平。
相关法律：宪法第10条，土地管理法第2条、第8条，土地管理法实施条例第2条。
字数：16013字
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