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解析物权法
【原文】〖债权效力与物权效力的区分〗
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【解析】〖债权效力与物权效力的区分〗
本条“节外生枝”，在上一条款物权登记生效主义之后，又生出一个合同生效主义。这是债权效力与物权效力的区分点。本质上，本条款更倾向于债权法，即以财产权冲淡了物权。无论如何，债权生效，包括一般合同生效、抵押合同生效、质权合同生效，均属于物权登记的“另类生效”。
◎〖债权生效〗
一、基本理念
不动产债权生效的专项规定，指物权法为保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为而特设的专项规定。基于登记生效主义特征和债权生效主义特征考量，要求当事人遵守物权变动的区分原则，要求在债权生效前后和登记生效前后对其法律效力作出一个恰如其分的区分，使得当事人的权利与义务均处于正当与圆满的状态。此项规定，由合同关系法和普通债权关系法规范与调整，要求正确对待不动产登记生效主义与不动产合同生效的相互关系，重点在于保护权利人的不动产交易安全，赋予不动产权利人以交易安全权、财产追及权以及损害赔偿请求权。
物权法第14条，已经给予不动产物权当事人交了一个底，告知了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”然而，第条却特意规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”为什么突然生变？生变以后，另类不动产物权登记生效的因果关系是怎样的？这是大家关心的问题。
物权法第14条规定了不动产物权变动的生效时间，法学界解释为“登记生效主义”。但是，现实生活中，往往发生不尽人意的地方。按照物权法、房屋登记办法、土地登记办法等法律规定，权利人只能在取得产权证书后才能申请登记，批准登记并颁发产权证书后才是真正的生效。然而，不动产交易不如动产交易那么轻松自如。动产交易交易时，买卖双方当事人达成合意，有的需要签订合同、有的甚至于根本无需签订合同，一手交钱、一手交货就完事了。不动产交易，有的是现成的交易，有的不是现成的交易。不动产现成交易的，如二手房屋交易、旧房屋交易，也可以在买卖双方当事人达成合意基础上，一手交钱、一手交货就完事了。不动产非现成交易的，需要等到开发商将房屋盖成以后、并同意向购买房屋的权利人协办房产证时，才能实现“登记生效主义”的物权变动。
应当注意的是，物权法第条的规定是特别的专项规定。适用本条款时首先要理解，合同只是当事人之间的一种合意，除非法律有特别规定或当事人另有约定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和损害公共利益，就可以发生效力，并在一定时间段内一定必然与登记联系在一起；而登记是针对民事权利的变动而设立的，是一种物权变动的公示方法。如果当事人仅就物权的变动达成合意，而在特定情势下没有办理登记，合同仍然有效。譬如，当事人双方订立了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了应当支付的款项，合同就已经生效。如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，而买受人基于有效合同享有的相应权利仍然受法律保护。违约的合同当事人一方应当承担违约责任，赔偿对方的经济损失。其次是，要注意结合合同法及其相关法律关于合同生效时间的规定理解，切勿将不动产物权变动和与之相关的合同关系相混淆。
现实情势下，许多地方屡次发生“一房多押”、“一房多卖”等严重扰乱市场经济秩序的案件，对于不动产买受人造成巨大的经济损失。有的房地产无良商人利用“一房多押”、“一房多卖”空白套白狼，利用多个同一购房人的预付款、首付或者全款、押金等还银行贷款及利息，或者再开发新楼盘牟取暴利，甚至于故态复萌、故伎重演。在这种特殊情势下，我们应当审视“不动产登记生效主义”，适当地调整为“合同生效主义”，准确地保护权利人的合法权益。
最高人民法院2012年6月5日发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷的新情况新问题。对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权移转、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题，作出了明确规定。其中，特别提到不动产买卖不适用“所有权保留制度”。司法解释规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。所有权保留制度，是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。
最高人民法院2003年4月28日发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》，明确了拆迁人、商品房出售者合同违约、怠于交付房屋、影响取得房产证等方面的法律责任。这是一部内容很完备的司法解释。有律师支招，房屋买受人可以向违约方要求加倍的赔偿损失。
回顾物权法第9条，可知其条款具有两面性：第一面，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第二面，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中第二面“但法律另有规定的除外”留有余地，是与本条款相关联的，前呼后应，承上启下。
当两面性存在，徒生另类生效的登记规则时，有时候令当事人无所适从。本能的第一反应，就是“为什么？”和“怎么办？”，这就直接触及到另类生效的因果关系上来。
物权法站在中立的角度，在物权优先和债权优先两者之间作一个恰当的选择，分门别类实事求是地处理物权登记生效、债权合同生效的关系。处理这两种关系的技法，是债权效力与物权效力的区分原则。
二、物权效力与债权效力
物权效力，即物权优先原则，是在登记对象之上，不存在债权干扰的附体，可以干净利落地实施登记生效主义，而排斥并不存在的“债权优先”的原则。作为不动产登记生效主义，规定了该项不动产非登记不可，不登记就不发生效力。一旦登记，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的效力，债权必须依附于、服从于、服务于物权。这一类效力，在物权法中属于常规性效力，因为大多数不动产在于登记生效以后发生法律效力，可以称之为正效力。
中国不动产登记的特征与原则是：按属地管辖与登记原则、按对口管辖与登记原则、按不动产的类型管辖与登记原则、按县团级以上权力机关受权审批与登记的原则、“房地合一”原则、实行统一制度原则、及时办理原则、适度公开原则，以及特事特办原则。
债权效力，即债权优先原则，是在特定的债权优先基础上，依据一般合同、抵押合同的效力来区分不动产登记与不登记的效力，排斥存在和不存在的“物权优先”的原则。这一类效力，在物权法中属于非常规性效力，因为极少数不动产在于债权生效以后发生法律效力，可以称之为负效力。
债权效力可以发生于以下几种情形之中：（1）由登记生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，当事人却未登记，依据登记生效主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（2）由登记对抗主义判定的债权效力。法律规定自愿登记的，当事人却未登记，依据登记对抗主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（3）由特定的债权生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，一方当事人以自己的优势地位阻扰另一方权利人登记，依据债权生效主义原则，该项不动产具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（4）由担保的债权生效主义判定的债权效力。不动产抵押合同生效后，担保债权优于登记物权。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，此时可以加强债权的效力，可以采取特别处分权的办法处分该项不动产，所有价款为债权人优先受偿。
以一第（3）项较为突出，主要功能在于保障权利人在商品房交易中的安全起见。商品房登记与众不同的是需要房地产商与购房人双方协同登记，不是权利人单方面登记。房地产商处于强势和领导的地位，权利人处于弱势和被领导的地位。当购房人与房地产商签订了购买房屋合同，并且按照约定交了预付款或者首付款、月付款等，但是，离正式登记和取得房产证还有一个过程。在这种情势下，生搬硬套“登记生效主义”是行不通的，是不利于交易的安全和权利人的债权和物权保障的。
以一第（4）项较为典型。企业中的不动产抵押、自然人中的商品房抵押贷款是相当普遍的。我们知道，担保物权法优于普通物权法，担保物权优于普通物权，担保法锁优于普通法锁。无论债务人的不动产是否登记，担保合同一定，担保法锁也同时锁定，债物权和物债权均优于普通物权。不动产抵押权登记以后，债权效力由预告生效发展到正式生效。其中，预告生效是由抵押合同生效后的当事人双方初步生效。不能认为抵押权没有登记就一定不具备效力。
三、债权生效的目的意义
比较之下，债权效力指合同效力、不动产交付生效的效力，这是不完全式的初级效力，不动产因未登记而不能顺利地取得，不能转让、抵押，甚至于连赠与、继承也难以实现。一般而论，光是合同生效，但没有实现不动产交付生效是最低级的效力。在这种情势下，甚至于连不动产出租也是不可能的。物权效力指在债权效力基础之上的登记生效的效力，这是完全式的高级效力，不动产因登记而取得，能够自由使用、出租、转让、抵押，甚至于能够赠与、继承。
不动产登记法既确定了登记生效主义的高标准严要求，又根据具体情况来树立债权生效的相对权威。其主要目的在于，防止开发商故意怠慢交付房屋或者故意拖延办理产权证，防止一房多卖、一房多押等违法违约现象的发生，籍以保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为，维护消费者的合法权益。另外，消费者上当受骗，购买到短斤少两、货不对板甚至于违章建筑，也可以依据事实，依据不动产债权生效的专项规定来维护自己的合法权益，侵权人得承担违约的法律责任，赔偿债权人的经济损失（赔款）或者物权损失（赔偿房屋）。
◎〖物权法资深专家说法〗
一、不动产债权生效的案例
不动产债权生效的专项规定，指物权法为保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为而特设的专项规定。基于登记生效主义特征和债权生效主义特征考量，要求当事人遵守物权变动的区分原则，要求在债权生效前后和登记生效前后对其法律效力作出一个恰如其分的区分，使得当事人的权利与义务均处于正当与圆满的状态。此项规定，由合同关系法和普通债权关系法规范与调整，要求正确对待不动产登记生效主义与不动产合同生效的相互关系，重点在于保护权利人的不动产交易安全，赋予不动产权利人以交易安全权、财产追及权以及损害赔偿请求权。
【例一】房屋买卖的两种生效状态
第一种情形，是先有房屋买卖合同，后有产权过户手续。
在此登记之前，不动产物权人先同开发商签订房屋买卖合同，根据买卖合同去办理产权过户。双方签订房屋买卖合同时，无论是否预告登记、假登记，已经产生了债权效力；当不动产所有权人办理产权过户手续时，接着产生了物权登记效力。因为有了债权效力，才有了物权效力。债权效力是因，物权效力是果。
尽管如此，合同（债权）效力是初始效力，产权（物权）登记效力是最终效力。
物权法将不动产物权登记生效放在第14条，将合同生效放在第条，即登记的最终效力放在前面，将登记的初始效力放在后面，说明了最终目的是物权登记优先。
房屋买卖合同书是双方买卖达成的意向，没有正当理由不得单方面撕毁合同。本条“自合同成立时生效”具有法定的效力，包括未“办理物权登记”的情形。
对于此法则怎么进行区分呢？
其一，区分时段。主要分为两个时段。第一个，合同生效的时段；第二个，登记生效的时段。两个时段是连贯性的，是前因后果的时段。
其二，区分效力。主要分为两种效力。第一个，债权合同生效的效力；第二个，物权登记生效的效力。两种效力是对立统一的，前为初始、后为终端的效力。
以上区分是大概的、主要的区分，也是原则性区分。这种区分是很有必要的。否则，就会出现差错。
第二种情形，是原先没有房屋买卖合同，后参加产权过户手续。
房屋购买人的直接目的，是获得产权证。其中可能会产生两种心态的人：一种是订个房屋买卖合同吧，以免往后夜长梦多、节外生枝，于是又下订金，又订合同；另外一种是不订房屋买卖合同吧，认为多此一举，反正到时候会有产权证就是了。于是，交完订金就走人。上述第一种情况是靠得住的，因为有了合同，买卖关系就算成立了，以后好歹有个保障了；上述第二种情况可能是靠不住的，以后吃了大亏也后悔莫及。
譬如，开发商开始答应了将房屋出卖给准产权人，后来开发商翻脸不认人，说“对不起，那套房子已经涨价，每平方米涨了1000元”，在此时，购买者就进退两难了，买吧，平白无故地涨了大价钱；不买吧，又要向开发商交纳一大笔违约金。此时，第二种购房者既不受合同法救济，也不受物权法救济，即使打官司也叫天天不应，叫地地不灵。
上述第二种购房者，遭到的拦路虎，不只是合同对抗而已。当他走进房屋产权登记机构的时候，同样会吃闭门羹。因为没有购房合同，手续不全，会立即遭到拒绝，买房屋登记立即泡汤，产权证也拿不到手。
种种迹象表明，了解合同与合同生效主义，同时了解物权变动与登记生效主义是非常重要的。从某种意义上讲，这两样东西，是不动产权利人的尚方宝剑，是护身符。
【例二】开发商故意拖延办理产权证，如何看生效
对于办理产权证，购房者与开发商的愿望是迥然不同的。
购房者，一般恨不得早点拿到产权证，越早越好。产权证的好处很多。如全家人迁移户口，有了身份的象征，生活秩序井然些，特别是孩子入托、上学和全家人的医疗卫生是个大事情。有的人倾全家之力，东挪西凑，咬紧牙关购买一套房子，为的是有个城市户口或者学位房户口等，为的是子女受到良好教育等等。没有房产证，没有户口的痛苦可想而知，即使是九年义务教育，选择一个学校读书，孩子因无户口，择校费每年需付出3万至5万。如果让孩子读个野鸡学校，孩子也很遭蘖。
开发商则相反，一般恨不得购房者全部晚办或不办产权证。产权证对于开发商的压力很大。开发商缴纳税务和融资还贷，是与发放产权证呈正相关的。开发商的税费成本有：营业税，营业收入的5%；城建税，营业税的7%；教育费附加，营业税的5%；其他税种，还有土地增值税、印花税、企业所得税、代扣代缴个人所得税等。据有关开发商报料，开发商的建安成本（人工、建材等）占40%，土地成本占30%，税费成本占10%，其他成本（融资、管理和营销等）占8%，利润为12%（广州日报2009-06-18开发商利润到底有多高？记者张忠安）为了晚交税费，或者为了搞其他名堂，开发商故意拖延办证的事件屡有所闻。另外，对于某些购房者而言，有买房继而炒房的倾向，这种现象的发生，会直接冲击开发商一手房屋市场，这也是开发商不愿意面对的现实。
显然，拖延办理房屋产权证，一般是开发商的阻碍所致。而且此类现象相当普遍。
无论主观原因与客观原因如何，物权法赋予不动产权利人以“双保险”：在“登记生效保险”之外，加上一个“合同生效的保险”。这样就将物权与债权有机结合起来了，好处就释放出来了。
关于债权生效，德国等国家都有立法例。《德国民法典》第873条第1款规定：“为转让一项地产的权利，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利在该项权利上设立其他权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及该变更在不动产登记簿中的登记。”“其他人的合意”应当包括债权生效主义的特殊规定。
二、物权法资深专家说法
我国物权法第一稿主持人、资深物权法专家梁慧星先生在《物权法名家讲座》“《物权法》基本条文讲解”一文中，将物权法第14条列为【物权变动与原因行为的区分原则（一）】，将物权法第条列为【物权变动与原因行为的区分原则（二）】。至于什么是区分原则，第14条和第条有什么不同，没有仔细讲明。
笔者认为所谓区分原则，有狭义的区分原则和广义的区分原则。狭义的区分原则，是各条款之内容的区分原则，如第十四条的区分原则，是以“自登记于不动产登记簿时发生效力”的原则，其效力，分为“在此之前”和“在此之后”效力的区分；如第十五条的区分原则，是以合同效力原则为区分原则。广义的区分原则，应当是区分第十四条登记生效的原则和第十五条合同生效的原则，亦称区分物权生效的原则和债权生效的原则。
梁教授在此文中，提出了几个尖锐的问题。
第一个，质疑某法院裁判案件的错误做法，指其无区分原则。
梁教授说，物权法规定“区分原则”，究竟要解决什么问题呢？要解决把“买卖合同”成立的时间和条件，与“产权过户”发生的时间和条件，分开来对待的问题。所针对的是我们现实中一些法院裁判案件的一些错误做法，以及现在担保法上的错误规定。
如房屋买卖合同，没有办理产权过户登记，有的地方法院就据此认定房屋买卖合同无效。这样判决，就把买卖合同生效的时间和条件，与产权过户生效的时间和条件弄混淆了。
第二个，质疑担保法第41条，指担保法没有区分原则。
梁教授说，现行担保法第41条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”按照这一规定，订立抵押合同之后，如果没有办理抵押登记，就认定抵押合同不生效，同样是把抵押合同生效的时间和条件，与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。
第三个，质疑无良开发商反悔行为，见利忘义，指某法院无区分原则。
梁教授说，签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，开发商（出卖人）反悔，故意拖延不办产权过户登记，最后发生纠纷，我们的法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。无效就要恢复原状（笔者按：按照民法通则和合同规定），即使买房人已经住进了新房，进行了装修，也不得不退房。这样的结果，不正是开发商所希望的吗？
第四个，质疑无良企业故意不履行抵押物登记，如何区别生效的原则。
假设，某无良企业还不起银行的钱，银行向法院起诉，打起官司来，查明抵押合同生效以后，没有办理抵押登记。如果按照现行担保法第41条规定，仍然属于不生效的抵押程序。此时，法院法律的天平应当平衡向银行，而不是无良企业。当抵押物还在借款人（企业主）手里时，法院应当责令补办抵押登记手续，使抵押权发生效力、并执行抵押权拍卖抵押物，使银行优先受偿，保障银行的利益。如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人手里，这个时候至少抵押合同还有效，还可以轻便地追究抵押人的违约责任。[1]
又假设，上述无良企业故意不办抵押物登记手续，并且将法院列出的抵押物擅自出卖给第三者，那么，抵押权人银行可以按照合同法关于违约责任的规定，追究出卖人或者抵押人的违约责任。
从以上四个例子中，可以看出不动产登记与不动产抵押登记的不同之处：财产权保护和救济的切入点不同，登记生效的效力不同，生效的时间和条件不同，执法的难易程度不同。从法理上到司法实践上，都证实了登记区分、登记效力区分原则的重要性。
登记区分原则的作用，是将复杂的不动产物权、担保物权理顺，化繁为简，化难为易，从而准确而有效地维护财产权人的合法权益。
登记区分原则，是梁教授几十年来遂心研究民商法和物权法的法理总结，具有普遍性的推广应用意义。他认为物权法规定“区分原则”的重要意义就在于，要纠正混淆原因行为生效和物权变动生效的错误做法和担保法的错误规定。在原因行为有效，因未办理登记而未发生物权变动的情形，应当执行原因行为。
梁教授的观点，是一种严谨的治学态度和率直的品格，很值得称道。
注释：
[1]梁慧星《物权法》基本条文讲解。载《物权法名家讲座》第16页～21页。
梁慧星，中国社会科学院首届学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员，博士生导师。1999年4月在《合同法》出台以后，梁慧星负责提出中国物权法的第一稿。
字数：8022字
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